Upaya Hukum Konsumen Terhadap Mangkraknya Pembangunan Apartemen Yang Diperjanjikan - Di era modern ini, pengusaha properti sedang gencar berlomba membangun apartement sebagai hunian alternative masyarakat di kota. Namun, hal tersebut justru kerap menimbulkan masalah baru khususnya bagi konsumen yang dalam hal ini merupakan pihak yang banyak dirugikan. Banyak terjadi misalnya, gagal huni konsumen yang telah membayar apartement akibat mangkraknya pembangunan yang dilakukan Developer (Pengembang). Hal ini tentunya menimbulkan kerugian materil dan immateril terhadap konsumen..

Dalam menghadapi situasi di atas, yang tentunya konsumen sangat dirugikan atas tindakan developer tersebut, kiranya konsumen dapat meminta pertanggungjawaban developer berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Langkah awal yang harus ditempuh oleh konsumen adalah melihat telah sejauh mana proses jual-beli yang dilakukan dengan developer. Umumnya pada saat hendak melakukan jual beli apartement, antara developer dengan konsumen mengikatkan dirinya dalam suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Pengaturan mengenai pedoman PPJB diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (Permen PUPR No.11/PRT/M/2019).

Dalam melakukan PPJB, hendaknya konsumen harus memperhatikan klausul yang terdapat dalam PPJB tersebut. Perihal besaran uang muka atau Down Payment (DP), waktu pelunasan, waktu serah terima, spesifikasi unit, serta tanggungjawab developer apabila lalai melaksanakan kewajibannya. Biasanya, perkara yang muncul baik pada saat konsumen melakukan pembayaran sebelum dilakukannya PPJB atau pada saat pemasaran serta setelah penandatangan PPJB adalah lalainya developer serta keinginan konsumen untuk dapat meminta kembali uang yang telah dibayarkan.

Terkait adanya Pembayaran yang dilakukan Konsumen pada saat Pemasaran, terdapat aturan tentang adanya pembayaran yang dilakukan konsumen kepada developer pada saat pemasaran serta adanya ketentuan yang harus dipenuhi oleh Developer sebagai suatu upaya yang dapat ditempuh konsumen, hal tersebut diatur dalam Pasal 7 Permen PUPR No.11/PRT/M/201, yang berbunyi:

  1. Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat Pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah.
  2. Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus menyampaikan informasi mengenai:
    1. jadwal pelaksanaan pembangunan;
    2. jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan
    3. jadwal serah terima Rumah.

Terhadap lalainya developer terhadap ketentuan tersebut, konsumen dapat meminta pengembalian uang sebagaimana diatur dalam Pasal 9 Permen PUPR No.11/PRT/M/201, yang berbunyi:

  1. Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun.
  2. Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli.

Apabila telah terjadi PPJB antara konsumen dengan Developer (Pengembang) maupun telah berlangsungnya cicilan yang dibayarkan konsumen berdasarkan PPJB dengan Developer, konsumen tetap dapat meminta pengembalian seluruh uang yang telah dibayarkan kepada developer berdasarkan Pasal 13 ayat (1) Permen PUPR No.11/PRT/M/2019 yang berbunyi, “Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli”

PPJB merupakan suatu mekanisme yang difasilitasi oleh Negara untuk percepatan jual beli apartement kendatipun apartemen tersebut masih dalam proses pembangunan. Namun, tidak serta merta developer selaku pihak pengembang dapat melakukan PPJB dengan calon pembeli (konsumen) dikarenakan ada prasyarat yang harus dipenuhi pihak developer sebelum melakukan PPJB. Hal tersebut diatur dalam Pasal 43 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (UU Rusun) yang berbunyi:

  1. Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris;
  2. PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
  3. status kepemilikan tanah;
  4. kepemilikan IMB;
  5. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
  6. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
  7. hal yang diperjanjikan

terhadap lalainya pihak Developer atas ketentuan mengenai PPJB sebagaimana diatur dalam UU Rusun tersebut, pihak developer dalam hal ini dapatlah dikenakan sanksi pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 110 UU Rusun yang berbunyi :

Pelaku pembangunan yang membuat PPJB:

  1. yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan; atau
  2. sebelum memenuhi persyaratan kepastian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 ayat (2);

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98, dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp4.000.000.000,00 (empat miliar rupiah).

Namun, bila peristiwa hukum yang terjadi adalah konsumen telah melakukan pembayaran secara lunas kepada developer namun pembangunan apartement yang diperjanjikan tersebut mangkrak atau terhenti pembangunannya, senyatanya aturan yang terdapat dalam UU Rusun serta Permen PUPR No.11/PRT/M/2019 secara mutatis mutandis dapat pula digunakan oleh konsumen untuk memperjuangkan haknya. Selain itu, mangkraknya pembangunan tersebut dapatlah dikatakan bahwa pihak developer telah melakukan suatu perbuatan wanprestasi atau lalai melaksanakan apa yang diperjanjikan, sehingga terhadap tindakan tersebut, developer dapat pula diancam Pidana melalui Pasal 62 ayat (2) Jo. Pasal 16 Undang-Undang NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN yang berbunyi:

Pasal 16

Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan dilarang untuk :

  1. tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang dijanjikan;
  2. tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.

Pasal 62 ayat (2)

Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, Pasal 12, Pasal 13 ayat (1), Pasal 14, Pasal 16, dan Pasal 17 ayat (1) huruf d dan huruf f dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

Dalam jual-beli apartement, sebenarnya konsumen telah dibekali beberapa aturan hukum sebagai bentuk perlindungan hukum yang diberikan Negara terhadap konsumen. Senyatanya, konsumen dalam hal ini dapat melakukan beberapa upaya hukum sebagai bentuk perlawanan atas kesembronoan dan/ atau lalainya developer, mulai dari melakukan pembatalan atas transaksi jual-beli apartement, meminta pengembalian uang, bahkan melakukan upaya pidana untuk menjerat developer atas mangkraknya pembangunan dan kerugian yang ditimbulkan karenanya.

 

Seiring berjalannya waktu angka pertumbuhan penduduk di Indonesia semakin bertambah. Pertumbuhan penduduk ini sangat mempengaruhi daya tampung suatu daerah. Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik jumlah penduduk di pulau jawa semakin tahun semakin meningkat sehingga membuat lahan-lahan pemukiman semakin berkurang, hal ini dikarenakan banyaknya masyarakat yang membangun rumah atau memperluas bangunannya untuk kebutuhan tempat tinggal pribadi maupun menyediakan jasa sewa rumah atau tempat tinggal bagi masyarakat yang membutuhkan.

Untuk masyarakat kelas menengah, sering kali memanfaatkan Apartemen maupun komplek perumahan dengan fasilitas yang cukup menjanjikan dengan harga yang miring. Sayangnya, situasi seperti ini sering kali dimanfaatkan oleh para developer-developer apartemen maupun komplek perumahan untuk mengambil keuntungan sebesar-besarnya, bahkan banyak sekali ditemukan di berbagai daerah, developer-developer yang tidak bertanggung jawab terutama di daerah padat penduduk seperti di Jakarta. Kondisi Jakarta yang padat penduduk baik penduduk asli Jakarta maupun penduduk dari luar Jakarta menjadi sasaran yang bagus bagi para developer-developer nakal yang hanya ingin mendapatkan keuntungan tanpa merealisasikan apa yang telah dijanjikan pada konsumen.

Umumnya, para developer nakal ini sangat gencar sekali melakukan promosi-promosi dan mengiklankan produk yang akan dibangun dengan menjanjikan fasilitas-fasilitas yang menarik seperti akan membagun pusat perbelanjaan, sekolah anak, fasilitas gym maupun fasilitas-fasilitas yang sangat membantu bagi kalangan pekerja yang tidak memiliki banyak waktu atau sibuk. Para developer ini selalu mencantumkan hal-hal yang dijanjikan tersebut dalam iklan-iklan yang tersebar melalui media masa, brosur, reklame atau media-media lain penyedia jasa iklan. Padatnya jumlah penduduk di Jakarta memaksa para masyarakat untuk mencari alternatif tempat tinggal sehingga tawaran menggiurkan dari para developer nakal membuat para masyarakat tertarik sehingga terjebak dalam permainan yang dilakukan oleh para developer nakal tersebut dan akhirnya merugikan para masyarakat sebagai konsumen.

Dalam kasus seperti ini, para developer selaku para pelaku usaha dapat dijerat dengan aturan hukum yang berlaku di Indonesia, sebagai suatu bentuk upaya Perlindungan Konsumen yang difasilitasi oleh Negara. Adapun sanksi hukum bagi developer nakal sebagaimana diuraikan di atas, dapat berupa sanksi Perdata dan/ atau Pidana.

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut “KUHPer”), Developer senyatanya dapatlah diprasangkakan melakukan suatu Perbuatan Melawan Hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPer yang berbunyi:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”.

Hal tersebut dapat diprasangkakan kepada Developer dalam hal terdapat unsur kerugian kepada orang lain yang dilakukan oleh developer dengan memberikan informasi tidak benar melalui media masa, brosur, reklame atau media-media lain. Informasi tersebut bisa membuat konsumen salah dalam memilih barang yang diinginkan.

Selain itu, Developer dapat pula dijerat dengan Pasal 9 ayat (1) poin K Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (selanjutnya disebut “UUK”) yang berbunyi, “Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklan-kan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan/atau seolah-olah menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti”. Bagi pelaku usaha yang masih melanggar ketentuan pasal 9 tersebut dapat dipidana dengan pasal 62 ayat 1 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan kosumen yang menyatakan “Pelaku Usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pasal 8, pasal 9, pasal 10, pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf e, ayat (2), dan Pasal 18 dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)”. Dalam pelanggaran yang termasuk dalam pasal 62 dapat dikenakan hukuman penjara atau denda materil dan imateril serta hukuman tambahan. Untuk hukuman tambahan, dijelaskan dalam pasal 63 yaitu,Terhadap sanksi pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62, dapat dijatuhkan hukuman tambahan, berupa:

  1. perampasan barang tertentu;
  2. pengumuman keputusan hakim;
  3. pembayaran ganti rugi;
  4. perintah penghentian kegiatan tertentu yang menyebabkan timbulnya kerugian konsumen;
  5. kewajiban penarikan barang dari peredaran; atau
  6. pencabutan izin usaha.

Selain hukuman penjara pada Pasal 62 UU K, dapat pula digunakan Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) untuk menghukum badan (hukuman penjara). Isi dari Pasal 378 tersebut berbunyi, “barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakan orang lain untuk menyerahkan barang sesuai kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun”. Terhadap hal ini, “rangkaian kebohongan” merupakan unsur yang sangat cocok untuk memprasangkakan bahwa developer yang memberikan informasi tidak benar tersebut menipu konsumen.

Apabila telah terjadi sengketa antara pelaku usaha dengan konsumen maka pihak konsumen dapat menyelasikan sengketa melalui jalur litigasi maupun penyelesaian sengketa di luar pengadilan. Dalam penyelesaian sengketa di luar pengadilan dapat melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (selanjutnya disebut “BPSK”), pelaku usaha dan konsumen akan membuat kesepakatan mengenai besaran ganti-rugi atau kesepakatan lainnya yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Apabila kedua belah pihak merasa keberatan terhadap kesepakatan atau kesepakatan tersebut dilanggar maka sengketa tersebut dapat diselesaikan melalui jalur litigasi melalui peradilan umum.

Peradilan umum bisa masuk pada proses pidana maupun perdata, karena adanya kerugian yang timbul dari penyebaran informasi tidak benar. Proses pidana dan perdata pada kasus ini bisa berjalan beriringan karena tidak ada pembuktian terlebih dahulu pada kasus perdata.

Untuk menghindari terjadinya sengketa, ada baiknya bagi konsumen untuk mengecek reputasi developer terlebih dahulu, apakah developer terkait pernah memiliki riwayat terkait sengketa dengan konsumen atau tidak dan developer tersebut tercatat sebagai developer bermasalah atau tidak sehingga konsumen tidak mengalami kerugian dikemudian hari. Apabila konsumen mengalami kerugian maka konsumen berhak menuntut ganti-rugi atas kerugian yang dialami oleh konsumen melalui BPSK maupun lingkup peradilan umum.

Leo Siregar
& Associates

Plaza Basmar Lantai 3, No 39A, Jl. Mampang Prpt. Raya No.106, Duren Tiga, Kec. Pancoran, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12760

(021) 7215-948 atau 0813 100 111 61

leosiregarlsa@gmail.com

Developed by: BudiHaryono.com