Konsekuensi Hukum Jika Hak Guna Bangunan yang Dijadikan Jaminan Telah Habis Jangka Waktunya

Pembebanan Hak Tanggungan harus dilakukan secara tegas melalui Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang dibuat oleh notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Namun, dalam praktik pemberian kredit di lapangan, sering muncul permasalahan saat Hak Guna Bangunan (HGB) dijadikan jaminan. Hal ini disebabkan karena HGB, berdasarkan Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, memiliki jangka waktu terbatas, yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun jika memenuhi syarat.

Ketika HGB digunakan sebagai jaminan, perhatian khusus harus diberikan pada masa berlaku hak tersebut. Sering kali, masa berlaku yang tercantum tidak sesuai dengan ketentuan undang-undang, dan bisa saja hampir habis ketika digunakan sebagai jaminan.

Jika HGB sebagai objek jaminan berakhir masa berlakunya saat pinjaman masih berjalan, maka ada konsekuensi hukum terhadap Hak Tanggungan. Sesuai sifatnya yang bersifat accessoir, Hak Tanggungan hanya dapat terus berlaku selama piutang yang dijamin masih ada. Bila piutang dilunasi atau hak atas tanah berakhir karena alasan tertentu (seperti dalam Pasal 27, 34, dan 40 UUPA), maka Hak Tanggungan akan hapus. Pasal 40 UUPA menyebutkan beberapa penyebab hapusnya HGB, antara lain :

1. Habis jangka waktu;
2. Terhenti sebelum habis jangka waktu dikarenakan suatu tidak terpenuhinya suatu isyarat;
3. Pemegang hak melepaskan haknya sebelum jatuh temponya habis;
4. Untuk kepentingan umum dilakukan pencabutan;
5. Ditelantarkan;
6. Tanah yang dimaksud menjadi tiada;
7. Ketentuan pada pasal 36 ayat (2).

Dengan berakhirnya masa berlaku HGB yang menjadi objek jaminan, maka Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang berdasarkan hak tersebut juga otomatis berakhir. Ini berarti kreditur kehilangan hak istimewanya sebagai pemegang Hak Tanggungan yang memiliki prioritas dibanding kreditur lain (droit de préférence). Meskipun demikian, utang yang dijaminkan tetap ada, hanya saja tidak lagi disertai jaminan yang dapat dilelang.

Upaya Pencegahan dan Penanganan yang Dapat Dilakukan Oleh Para Pihak

Untuk mengantisipasi berakhirnya HGB, kreditur dapat melakukan langkah preventif melalui klausul khusus dalam akta, di mana debitur memberikan wewenang kepada kreditur untuk memperpanjang masa berlaku HGB atau mengambil tindakan lain guna menjaga nilai jaminan.

Jika langkah preventif ini tidak diterapkan, maka solusi represif dapat dilakukan, misalnya dengan meminta debitur menyediakan jaminan pengganti. Apabila HGB sudah berakhir dan debitur lalai memenuhi kewajibannya, bank dapat mengajukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi, asalkan kelalaian tersebut dapat dibuktikan sesuai isi perjanjian kredit.