PENJUALAN PROPERTI TANPA SURAT IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) DARI DEVELOPER

Di dalam suatu kegiatan perdagangan, pelaku usaha mempunyai kewajiban antara lain yaitu menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku, sebagaimana ketentuan di dalam Pasal 7 huruf d Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”). Dalam hal barang yang diperdagangkan merupakan objek properti, maka pihak developer selaku Pelaku Usaha mempunyai tanggung jawab atas jaminan kualitas dari objek properti tersebut, termasuk namun tidak terbatas pada kelengkapan dokumen-dokumennya.

Sebelum memutuskan akan membeli suatu objek properti, ada baiknya Calon Pembeli selaku Konsumen melakukan pengecekan ulang terhadap dokumen-dokumen pendukung legalitas objek properti tersebut. Dokumen-dokumen yang wajib menjadi perhatian khusus ini antara lain:

1. Sertifikat Kepemilikan Tanah dan Bangunan, yang biasanya dibuktikan dengan 3 (tiga) jenis surat, yang mana dalam hal ini bergantung pada sifat kepemilikannya, antara lain:
2. Sertifikat Hak Milik;
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan; atau
4. Sertifikat Hak Pakai;
5. Akta Jual-Beli (AJB), dalam hal apabila properti yang dibeli oleh Calon Pembeli merupakan properti yang sudah pernah dibeli oleh pihak lain sebelumnya;
6. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau yang sekarang dikenal dengan istilah baru yaitu Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), yaitu dokumen yang menyatakan bahwasanya pihak pemegang Sertifikat atas Kepemilikan Properti tersebut telah mendapatkan izin untuk mendirikan bangunan di atas sebidang tanah yang ditempatinya;
7. Surat Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang membuktikan bahwa pihak penjual adalah orang atau perusahaan yang taat pajak; dan
8. Bukti-bukti pembayaran lainnya, yakni dalam hal properti tersebut pernah digunakan oleh pihak terdahulu, seperti bukti pembayaran tagihan listrik, air, ataupun telepon.

Terhadap keseluruhan dokumen-dokumen di atas, yang akan kami bahas secara khusus dalam artikel ini adalah kewajiban bagi pihak penjual atau developer untuk dapat menyediakan bukti Surat IMB/PBG. Pasalnya, akhir-akhir ini sering ditemukan kasus developer nakal yang nekat menjual objek properti tanpa Surat IMB/PBG. Developer-developer nakal ini umumnya akan berdalih kepada Calon Pembeli bahwasanya IMB/PBG tersebut masih dalam proses pengurusan, dan Calon Pembeli biasanya tidak akan ambil pusing dan oleh karenanya memaklumi dalih-dalih yang disampaikan oleh developer dengan harapan agar properti tersebut dapat langsung dihuni tanpa menunggu waktu lebih lama lagi. Namun, hal demikian-lah yang berpotensi menimbulkan permasalahan bagi Calon Pembeli di kemudian hari. Terlebih, apabila ternyata IMB/PBG yang dimiliki tidak sesuai atau bahkan belum selesai proses pengurusannya, Calon Pembeli berhak untuk mengajukan negosiasi atas penurunan harga objek peroperti.

IMB mutlak dimiliki oleh seluruh pihak yang mempunyai status kepemilikan atas suatu objek properti. Hal demikian diatur di dalam Pasal 7 Ayat (1) dan (2) serta Pasal 8 Ayat (1) Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung yang berbunyi:

Pasal 7

“(1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan
persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

(2) Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan
gedung, dan izin mendirikan bangunan.”

Pasal 8

“(1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:

1. status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
2. status kepemilikan bangunan gedung; dan
3. izin mendirikan bangunan gedung; sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Lantas, apa akibat hukum yang berpotensi terjadi apabila suatu objek properti tidak mempunyai IMB? Ketentuan Pasal 12 Ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2021 Tentang Peraturan Pelaksana Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung mengatur perihal sanksi atas ketiadaan IMB/PBG sebagai berikut:

“(1) Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) dikenai sanksi administratif;

(2) Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa:

1. peringatan tertulis;
2. pembatasan kegiatan pembangunan;
3. penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
4. penghentian sementara atau tetap pada Pemanfaatan Bangunan Gedung;
5. pembekuan PBG;
6. pencabutan PBG;
7. pembekuan SLF Bangunan Gedung;
8. pencabutan SLF Bangunan Gedung; dan/atau
9. perintah Pembongkaran Bangunan Gedung.”

Lantas, apa sanksi yang dapat dijatuhkan kepada pihak developer yang menjual properti tanpa adanya kejelasan perihal IMB/PBG tersebut? Berikut kami uraikan penjelasannya.

1. Pihak Developer Dapat Dikenakan Sanksi Berupa Tanggung Jawab Atas Penggantian Kerugian dan/atau Kompensasi

Menurut ketentuan Pasal 8 UU Perlindungan Konsumen, Pelaku Usaha dilarang untuk memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan kondisi, jaminan, keistimewaan atau kemanjuran sebagaimana dinyatakan dalam label, etiket atau keterangan barang dan/atau jasa tersebut, Dikatakan demikian, karena dalam hal ini Pihak Developer seharusnya dapat menjamin kondisi objek properti yang diperdagangkannya telah memenuhi syarat-syarat kelengkapan surat yang menjadi keharusan dalam peraturan perundang-undangan.

Oleh sebab itu, menurut Pasal 7 huruf f dan g UU Perlindungan Konsumen, Developer selaku Pelaku Usaha mempunyai kewajiban untuk memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan dan juga dalam hal barang tersebut tidak sesuai dengan yang diperjanjikan kepada Calon Pembeli.

1. Pihak Developer Dapat Dikenakan Sanksi Administratif

Bagi Pihak Developer yang tidak memenuhi persyaratan IMB/PBG, Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur mengenai sanksi administratif yang dapat dikenakan, yakni berupa:

1. peringatan tertulis;
2. pembatasan kegiatan pembangunan;
3. penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
4. penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan perumahan;
5. penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel);
6. kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu;
7. pembatasan kegiatan usaha;
8. pembekuan izin mendirikan bangunan;
9. pencabutan izin mendirikan bangunan;
10. pembekuan/pencabutan surat bukti kepemilikan rumah;
11. perintah pembongkaran bangunan rumah;
12. pembekuan izin usaha;
13. pencabutan izin usaha;
14. pengawasan;
15. pembatalan izin;
16. kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu;
17. pencabutan insentif;
18. pengenaan denda administratif; dan/atau
19. penutupan lokasi.
20. Pihak Developer Dapat Dijatuhi Sanksi Pidana

Berdasarkan ketentuan Pasal 62 UU Perlindungan Konsumen, Pelaku Usaha yang diduga telah melanggar ketentuan-ketentuan yang salah satunya diatur di dalam Pasal 8 UU Perlindungan Konsumen dapat dijatuhkan sanksi berupa pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

Demikian penjelasan kami mengenai Penjualan proeprti Tanpa IMB/PBG yang dilakukan oleh Pihak Developer. Jika anda mempunyai permasalahan terkait dengan hal ini, anda dapat konsultasikan kepada kami.